Si alquilas una vivienda, lo que ganas es un rendimiento del capital inmobiliario y se suma a tu base general del IRPF. Puedes restar los gastos del piso y una amortización del 3 %, y sobre el resultado positivo aplicar la reducción por alquiler de vivienda.
Esta calculadora estima cuánto IRPF de más pagas por el alquiler, comparando tu impuesto con y sin esos ingresos, según la escala de tu comunidad. El resultado es orientativo.
Cómo se calcula
- Ingresos íntegros. Alquiler mensual × meses alquilado en el año.
- Amortización. Valor de la construcción × 3 % × meses alquilado ÷ 12.
- Rendimiento neto. Ingresos menos gastos anuales menos amortización.
- Reducción. Si el rendimiento es positivo, se aplica el porcentaje elegido: 50 %, 60 %, 70 %, 90 % o ninguno.
- IRPF extra. Se calcula la cuota con las escalas estatal y autonómica y el mínimo personal (5.550 € en la parte estatal), primero con tu otra base liquidable general y después sumándole el rendimiento reducido. La diferencia es lo que pagas por el alquiler.
La calculadora no aplica de forma automática el límite de intereses y reparaciones ni tu situación familiar.
Ejemplo
Un piso en Cataluña alquilado por 800 € al mes todo el año da 9.600 € de ingresos. Con 1.800 € de gastos y 60.000 € de valor de la construcción (1.800 € de amortización), el rendimiento neto es de 6.000 €. Con la reducción del 50 % quedan 3.000 €. Si tu otra base general es de 25.000 €, en 2027 pagas 930 € más de IRPF, un 15,5 % de lo que ganas con el alquiler.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler?
IBI, tasa de basuras, comunidad, seguro del hogar, intereses de la hipoteca, reparaciones y conservación, y gestión de la agencia, entre otros. Los intereses y las reparaciones juntos no pueden superar los ingresos del inmueble; el exceso se aplica en los 4 años siguientes.
¿Qué reducción me corresponde?
En contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, la general es del 50 %. Sube al 90 % si en zona tensionada bajas la renta más de un 5 %, y al 70 % si en zona tensionada alquilas por primera vez a un joven de 18 a 35 años. Los contratos anteriores mantienen el 60 %.
¿Cómo se calcula la amortización?
Es el 3 % anual del mayor de dos valores: el coste de adquisición de la construcción o su valor catastral, sin contar el suelo. Si el piso solo estuvo alquilado parte del año, se prorratea por meses.
¿Por qué el resultado depende de mi sueldo?
Porque el rendimiento del alquiler se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal. Cuanto más ganes por otras vías, más IRPF pagas por cada euro de alquiler.
¿Sirve para alquileres turísticos o de temporada?
Sí, eligiendo la opción sin reducción. La reducción solo se aplica cuando el piso es la vivienda habitual del inquilino.